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Verona è in vendita, ma nessuno la compra
di Redazione (del 08/04/2006 @ 09:10:00, Sezione Inchiesta)

Verona offre uffici ma a chi? Questo l'interrogativo che molti si sono posti quando hanno letto e visto nel dettaglio il progetto della nuova Verona sud, inserito nel piano di assetto territoriale approvato dalla giunta Zanotto. In particolare gli interrogativi nascono dalla lettura della sezione del piano che prevede la realizzazione di nuovi spazi direzionali e commerciali del Polo Finanziario.
L'ambizioso progetto di rendere Verona come alternativa (in piccolo) a Milano, o di "soffiare" aziende alle vicine province di Brescia, Vicenza, Padova, per citarne alcune, è credibile? Non è che con la nuova Verona sud, si corre il rischio di avere un eccesso di offerta di spazi direzionali rispetto alla potenziale domanda del mercato?
Dubbi che nascono anche dalla grande offerta delle aree della prima cintura periferica. Basti pensare all'espansione che hanno registrato i comuni di San Giovanni Lupatoto, Villafranca, San Martino Buon Albergo, San Bonifacio, in termini di ampliamento o creazione di edifici adibiti a uffici, o alla crescita degli ultimi anni dell'area del Quadrante Europa. Tanti nuovi uffici, metri quadri di cemento ancora da locare o vendere. Alcuni dicono che il prestigio della città non ha niente a che fare con una sede in provincia. È vero che stiamo parlando di aree in periferia rispetto alla centralità di Verona sud, ma siamo sicuri che sia sufficiente la posizione più centrale a garantire l'occupazione dei nuovi spazi direzionali previsti nel nuovo Polo Finanziario? Una domanda che arriva da più parti è cosa è stato fatto o cosa è in programma di fare per promuovere l'ingresso di nuovi operatori da fuori Verona. È stato previsto un piano di marketing territoriale a riguardo? Il timore è che sia stato approvato un progetto in grande stile senza aver pianificato o studiato quale sarà la dimensione, in termini di numeri, della domanda del mercato per soddisfare l'offerta che Verona ha dichiarato di proporre.
Perché tutte queste preoccupazioni? Alla fine vedrà la luce un progetto che tutte le maggiori città italiane e ancor prima europee hanno già avviato. Questa sarà l'occasione di offrire un bel biglietto da visita per chi entra in città...
«Sicuramente gli interrogativi di questi giorni sono per lo più collegati allo sviluppo che avrà la città nel suo insieme nei prossimi anni». Dichiara a L'Adige Giuseppe Riccardo Ceni, presidente della sezione scaligera della Federazione Regionale Veneto della Proprietà Edilizia. «A mio parere - prosegue Ceni - l'area di Verona attualmente ha un esubero di offerta di spazi per il direzionale e terziario avanzato. La vocazione storica di Verona è di attrarre nei propri insediamenti operatori nuovi rispetto a quelli già esistenti in città, vedi il caso Autogerma vissuto anni addietro. Dal punto di vista di alcuni si dice che i nuovi spazi potranno essere occupati da chi già opera a Verona, offrendo loro la possibilità di ampliarsi. Ma ritengo che questo sia riduttivo, anzi che non possa bastare a giustificare l'espansione prevista nel Pat».
A guardare bene in Zai non ci sono molti uffici liberi, forse nei palazzi direzionali di proprietà della Serenissima. Il resto: tante fabbriche e capannoni dismessi lasciati a rappresentare un passato industriale non troppo lontano. «Con la nuova Verona sud - replica Luca Faldi, ex presidente provinciale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, nonché presidente di Immobilia - il rischio di avere un eccesso di offerta nell'ambito degli spazi direzionali è direttamente collegato ai tempi di attuazione del progetto. A livello di mercato, l'Italia è, e sarà anche nel prossimo futuro, più dedita al terziario e l'immissione di nuovi spazi direzionali e il progetto di riconversione della Zai storica rappresenta un naturale adeguamento allo sviluppo dell'economia cittadina».
Ammettendo che questi metri quadrati direzionali sono necessari, come li promuoviamo?
«È fondamentale - prosegue Faldi - capire se alla base del progetto attuativo è stato preparato un piano di marketing territoriale, accompagnato da una serie di servizi integrati di viabilità e infrastrutture tecnologiche, da utilizzare come strumento per promuovere Verona e i suoi spazi direzionali.
Il mercato del direzionale e commerciale è ancora buono, le previsioni sono ottimistiche, ma ritengo che chi si occupa di progettare queste nuove aree immobiliari deve preoccuparsi di attivare le leve necessarie per attrarre nuovi operatori extra cittadini».
Quindi piena fiducia nelle nostre istituzioni locali e nella loro «capacità politica - incalza Ceni - di trasformare Verona, e le sue strutture, in una realtà appetibile rispetto a quello che stanno offrendo le città a noi vicine, tra le quali Brescia, Vicenza, ...».
Ammettendo di nuovo che arrivino tanti operatori extra veronesi a riempire gli uffici, saremo in grado di ospitarli con metri quadri di residenziale?
«A mio parere - spiega Ceni - mentre c'è un eccesso di attenzione per le strutture produttive non c'è una pari preoccupazione per immettere sul mercato una proporzionale espansione della componente residenziale, specialmente quella direttamente collegata all’ingresso di possibili nuovi cittadini che avranno Verona come nuova sede di lavoro».
E dal fronte comunale che si dice?
«Per due anni consecutivi - replica agli interrogativi l’assessore all’urbanistica Roberto Uboldi - in occasione della nostra partecipazione all'evento di Cannes sul marketing territoriale, abbiamo ricevuto diverse manifestazioni di interesse a riguardo del Prusst.
Ma stiamo attendendo l’approvazione della variante per poi iniziare a promuovere Verona. Abbiamo già previsto di andare a presentare la nuova Verona sud e i nuovi spazi, in primavera dell'anno prossimo,  alle rassegne di marketing territoriale di Cannes e di Milano». Quindi siamo fiduciosi perchè le nostre istituzioni hanno già progettato tutto nei dettagli. «Il nostro obiettivo - prosegue Uboldi - è di far arrivare gente nuova in città, sia aziende e operatori che nuovi cittadini. C’è molta conflittualità tra le varie città, ma ritengo che rispetto ai nostri competitors Verona ha un vantaggio: la posizione e un sistema di trasporti e logistica molto efficiente e sopratutto strategico per le aziende».
Ma è sufficiente fare leva sulla posizione per riempire nuovi uffici?
«L’elemento geografico non è sufficiente. Dobbiamo puntare sull’offerta di un sistema città che sia capace di garantire qualità della vita, infrastrutture efficienti. Alle nuove imprese che vogliamo arrivino dobbiamo offrire spazi, infrastrutture e una rete di servizi che rendano per loro vantaggioso avere una sede nella nostra città».
Rimaniamo in attesa di vedere le carte che giocheranno in Comune, fiduciosi che il progetto possa trovare riscontro con la domanda che verrà dal mercato.

L'Adige, 8 Aprile 2006, pagg. 1 e 3

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