(Giorgio Massignan) L’Italia denuncia un rapporto territorio/abitanti di circa 195,3 abitanti per km², un valore superiore alla media dei 27 paesi dell’Unione (106,3 abitanti/km²). Tenuto conto della struttura montuosa delle Alpi e degli Appennini, la densità della popolazione è concentrata nelle aree di pianura.
La morfologia del nostro paese, renderebbe necessario ridurre al minimo il numero di abitazioni vuote. Invece, da quanto risulta dallo studio della Fondazione Ifel – l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale dell’Anci, il nostro sistema abitativo è caratterizzato da un paradosso strutturale determinato dall’alta quantità del patrimonio immobiliare e da un inefficiente utilizzo, caratterizzato da scarsa o nulla manutenzione, da interessi speculativi, dalla carenza della pianificazione e dalla convenienza economica a costruire ex novo, anziché ristrutturare.
La conseguenza principale è il continuo consumo di suolo, con il risultato che l’Italia registra il maggior speco di territorio in Europa e il numero più alto di abitazioni inutilizzate, più di 9,6 milioni, una su quattro è vuota.
In un confronto con altre nazioni europee, risulta che l’Italia denuncia il 27,3% di abitazioni non occupate, un numero tre volte superiore rispetto alla Francia, 7,8% e sei volte rispetto alla Germania, 4,4%. Sempre dal rapporto Ifel, si evince che il nostro Paese si piazza al primo posto in Europa per la proprietà di appartamenti (oltre il 55%), e all’ultimo nella percentuale di alloggi in affitto, (circa il 13%). Si delinea una situazione contraddistinta da spreco di terreno e di edifici, nonostante un alto tasso di domanda e poca offerta di abitazioni, in particolare per giovani, studenti e famiglie a reddito medio-basso.
Negli ultimi decenni l’edilizia residenziale pubblica (Erp), in Italia ha rallentato, limitando gli interventi al 2,6% dello stock complessivo, circa il 20% del mercato delle locazioni, nel dettaglio, 781.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica. In Francia, gli alloggi pubblici o convenzionati coprono l’11,7% dello stock abitativo.
In Italia, le disparità territoriali sono profonde. Nelle regioni del Mezzogiorno la quota di alloggi non occupati supera il 40%, rispetto a circa il 15% delle città del Nord. Le cause sono spesso dovute a processi demografici regressivi, a emigrazione giovanile e relativo spopolamento.
Per il futuro, il rapporto prevede un calo demografico che si potrebbe avvicinare al 6,7 % nel 2050, con il 14,6% nel Meridione. Aumenteranno di circa l’8% le famiglie unipersonali e diminuiranno del 19% le coppie con figli. Aumenterà la richiesta di alloggi di dimensioni ridotte e in affitto.
Il patrimonio edilizio e il Pnrr
I finanziamenti europei del PNRR, hanno iniziato un processo di rigenerazione urbana, che interessa, oltre agli edifici residenziali non utilizzati, anche le aree industriali dismesse. Ma, perché si possa sostenere un reale cambiamento di politica della casa e di reale rigenerazione, sarebbero necessarie una pianificazione che incentivi il recupero del patrimonio edilizio non o sotto utilizzato, blocchi il consumo di suolo ed eviti le deroghe che, di fatto, hanno e stanno ignorando le regole e le norme stabilite dai Piani urbanistici.
A Verona, si registrano circa 17.000 appartamenti sfitti e molte aree industriali dismesse, ma si continua a consumare suolo e fare un uso eccessivo delle deroghe.
