Le conseguenze: sociali e sul valore immobiliare
(g.d.) La trasformazione del centro storico, a Verona come in altre città, è un fenomeno urbanistico che va considerato con molta attenzione per le sue conseguenze sociali ed economiche.
Un centro desertificate con sempre meno abitanti e attività commerciali diventa inevitabilmente preda del degrado e dell’insicurezza. E che ciò non avvenga è interesse di tutti, anche perché è l’elemento identificativo di ogni città.
L’architetto Paolo Padovani, agente immobiliare, titolare dell’agenzia L’Immobiliare.com Verona Centro di via 4 Novembre, conosce il problema per esperienza diretta.
«Nel centro storico di Verona, un’attività commerciale su quattro è scomparsa in 13 anni. Un cambiamento che non riguarda soltanto il commercio, ma anche il futuro degli immobili e l’identità della città. Una città che cambia dietro le vetrine. Se nel 2012 -dati di Confcommercio- le attività commerciali al dettaglio erano 713, nel 2025 sono scese a 531. Vuol dire -osserva Padovani- che 182 attività, pari a una diminuzione del 25,5%, hanno chiuso».
Se i negozi chiudono…
Che cosa accade agli spazi quando un negozio chiude definitivamente?
«La diminuzione delle attività non corrisponde necessariamente allo stesso numero di locali sfitti. Alcuni vengono occupati da nuove imprese, altri cambiano funzione, mentre altri ancora rimangono inutilizzati.
Il risultato è un cambiamento nella composizione economica del centro: alberghi, bar e ristoranti sono aumentati, sempre nello stesso periodo, da 553 a 664».
Quindi meno negozi di abbigliamento e più bar e ristoranti…
«Un locale commerciale che non trova più un conduttore potrebbe acquisire una nuova funzione, diventando uno studio professionale, uno spazio per servizi oppure, quando consentito, un’abitazione. La trasformazione, tuttavia, non è automatica. Occorre verificare la compatibilità urbanistica, i requisiti igienico-sanitari e gli eventuali vincoli dell’edificio, particolarmente rilevanti nel centro storico».
Ad esempio?
«Un esempio interessante è rappresentato dall’ex complesso SIP-Telecom di via Leoncino, per il quale nel 2026 è stato approvato uno schema di convenzione che prevede il recupero dell’edificio con 33 abitazioni ai piani superiori e spazi commerciali al piano terra. Un intervento che dimostra come immobili inutilizzati possano trovare nuove funzioni, senza necessariamente rinunciare alla presenza di attività economiche».
Quali sono le ricadute sul valore di questi immobili?
«Dal punto di vista immobiliare, la trasformazione del commercio modifica anche le prospettive economiche dei proprietari. Un negozio situato in una strada ad alto passaggio pedonale può mantenere una forte attrattività, mentre un locale analogo in una via secondaria potrebbe incontrare maggiori difficoltà a trovare un conduttore. La posizione rimane la stessa, ma può cambiare il mercato al quale l’immobile si rivolge».
Quindi non contano più solo la metratura e l’indirizzo?
«No, per valutare un locale commerciale significa considerare anche le attività che potrebbero effettivamente insediarsi e l’eventuale possibilità di una diversa destinazione».
L’arch.Padovani ricorda un’indagine Confcommercio–SWG del 2025: una casa ipoteticamente valutata 100 mila euro in una zona mediamente servita ne viene stimata 123 mila in un quartiere con molti negozi di prossimità e pochi locali serali, ma 84.000 euro dove le attività chiudono e le vetrine restano sfitte.
«Il che significa – continua – che la chiusura delle botteghe può incidere anche sull’attrattività delle abitazioni. Il divario di 39.000 euro riguarda il valore percepito, non i prezzi effettivi di compravendita».
E questo vale anche per Verona…
«Certo, il tema riguarda anche i quartieri fuori dal centro storico, dove Verona ha perso 499 negozi, sempre tra il 2012 e il 2025, con una diminuzione del 30,3%. Questo significa che una minore offerta di servizi può rendere meno desiderabile una strada, ma per stabilire se e quanto le abitazioni perdano valore servono dati sui rogiti relativi a immobili comparabili».
Il turismo, aumentato progressivamente negli ultimi anni, ha avuto un’influenza sulla composizione commerciale del centro storico?
«La progressiva sostituzione delle botteghe tradizionali con attività orientate ai visitatori apre anche una questione più ampia: la vivibilità del centro storico.
Una città può essere turisticamente vivace e, nello stesso tempo, perdere alcuni dei servizi necessari ai suoi residenti. La sfida è trovare un equilibrio tra commercio, turismo e residenza, evitando che la trasformazione economica comprometta la varietà delle funzioni urbane. I 182 negozi in meno, quindi, non raccontano soltanto la crisi di alcune attività commerciali. Raccontano una città che sta cambiando.
Perché – conclude Padovani con un’immagine efficace- quando cambia ciò che si trova dietro una vetrina, può cambiare anche il valore dell’immobile. E, soprattutto, il modo di vivere un intero quartiere».
