Il mattone cede al peso dell’Iva

Oltre alle proteste montate in questi giorni dai tassisti, dai professionisti e dai farmacisti sulle liberalizzazioni contenute nel decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, il Bersani-Visco, c’è un settore intero che sta tremando: l’immobiliare. Se non altro in borsa, dove nelle ultime sedute tutte le quotate del “real estate” hanno registrato importanti ribassi sul valore dei propri titoli. Ad aumentare l’ansia sono arrivati anche i consigli degli analisti di stare alla larga dal settore del mattone. [//]Ma perchè tutta questa preoccupazione? Il fatto che nella vendita di immobili industriali non ci sia più l’imposta sul valore aggiunto, come era prima dell’entrata in vigore del decreto Bersani-Visco il 4 luglio, è ritenuto un fattore neutrale dai mercati finanziari, ma l’ingresso dell’imposta di registro del 7%, che si somma alle imposte ipotecarie e catastali pari al 3%, crea disappunto. Perché, come dicono gli operatori, le nuove misure sul fisco rischiano di andare a penalizzare le aziende del settore e con l’introduzione di un’imposta fissa sulle compravendite del 10% sul valore degli immobili aumenterà il costo delle transazioni, andando a determinare un impatto negativo sui conti economici delle società immobiliari. Inoltre, la preoccupazione delle immobiliari quotate è che ora, anche per gli immobili già di proprietà delle società e concessi in gestione a terzi, si dovrà versare anche l’Iva recuperata nell’arco degli ultimi dieci anni. Da Piazza Affari si teme che la bolla immobiliare possa sgonfiarsi prima del previsto, con un impatto negativo sul mercato.
«Il nuovo decreto legge che fa parte del pacchetto Bersani-Visco pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale di martedì 4 luglio, ha di fatto modificato la tassazione degli immobili», commenta Guido Lodigiani, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa. «I cambiamenti sulla deduzione dell’Iva – continua Lodigiani -, al 10% sugli immobili a uso abitativo e al 20% su quelli commerciali, modificano le regole sulle compravendite».
Tutti i trasferimenti immobiliari infatti, saranno sottoposti a imposta di registro e quindi esentati dal regime Iva, salvo i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni. Conseguentemente, l’unico atto sottoposto a Iva sarà la prima vendita dell’immobile a opera del costruttore, salvo che non siano trascorsi cinque anni dall’ultimazione del fabbricato. L’Iva a carico delle società immobiliari non è più detraibile.
Quali potrebbero essere gli effetti immediati sul mercato immobiliare?
Stiamo valutando il decreto, che è molto articolato. Sicuramente apprezziamo gli effetti di maggior trasparenza e di lotta all’abusivismo, che sono indicati. Sicuramente possiamo dire che ci sarà un aumento dei costi transazionali per gli immobili interessati, con un effetto di allontanamento fra la domanda e l’offerta.
Potrebbe esserci il rischio di un aumento del costo degli immobili sul mercato?
Quello degli aumenti delle quotazioni degli immobili sul mercato è una possibilità concreta, anche se il prezzo di mercato è dato dall’incrocio della domanda e dell’offerta. Potrebbe anche esserci una diminuzione del numero di transazioni. Non escluderei quest’ultima ipotesi, visto anche il rallentamento che hanno registrato le compravendite negli ultimi mesi.
Quali saranno gli effetti per le società immobiliari e per i venditori più in generale?
Mi sembra che si possa prevedere, a parità di condizioni, una flessione degli utili per le società immobiliari. Il danno, se di questo vogliamo parlare, potrebbe essere sul conto economico. Con queste modifiche introdotte dal decreto legge si assotigliano i margini di guadagno per le società immobiliari nelle operazioni di intermediazione e compravendita.
E per i privati. Cambierà qualcosa per chi vuole comprare casa?
A breve penso che cambierà poco. La maggior parte delle transazioni riguardano oggi la compravendita di immobili usati o di immobili acquistati direttamente dal costruttore, venduti entro i primi cinque anni dall’ultimazione della costruzione. Dovremmo stare a vedere cosa potrà accadere nei prossimi anni, anche se è difficile fare previsioni visti i molteplici fattori che influiscono sul mercato immobiliare.
Cosa succederà per le locazioni? Sono da prevedere degli aumenti?
Per quel che riguarda il mercato delle locazioni ci si sta attendendo un incremento a breve dei canoni dei beni strumentali. Per ora direi che questi sono i principali effetti tangibili della manovra del governo. Quando pensiamo alle variazioni al ribasso o rialzo delle quotazioni degli immobili, siano esse legate alla compravendita o alla locazione, dobbiamo considerare anche un fattore importante: il mercato borsistico regolamentato. L’andamento di questo è infatti, un elemento determinante per compredere le tendenze del mercato immobiliare.